Anuita, bonita, LTV a DSTI. Těmto pojmům se při žádosti o hypotéku určitě nevyhnete, co znamenají?

Publikováno 3. 1. 2020 v kategorii Hypotéky, Slovník, Vzdělávání

Investice do vlastního bydlení patří k těm nejlepším, které si lze dopřát. Ovšem kromě nízkých úroků se při návštěvě banky musíme zaměřit i na další faktory. Například na to, jak dobře nám osobní bankéř nebo poradce vysvětlí všechny důležité pojmy. Pojďte se teď tak trochu otestovat a udělat si pořádek v mnohdy složité pojmové právničině. Zabrousíme jak k výrazům, které se v bankovním sektoru vyskytují zcela běžně, tak i k těm, s nimiž se zase tak často nesetkáváme.

AKONTACE
Vztáhneme-li tento výraz k hypotékám, pak máme na mysli tu část ceny nemovitosti, kterou vy jako klient musíte uhradit z vlastního. Jde o jeden z důvodů, proč jsou v dnešní době hypotéky mnohem nedostupnější než dříve. Zatímco ještě relativně nedávno bylo možné si bez potíží vzít tzv. 100% hypotéku (tzn. takovou, při níž nebylo třeba zaplatit ani korunu), dnes s trochou štěstí dosáhnete na 90% hypotéku, spíše však počítejte s 80%. A složit jednu pětinu ceny nemovitosti z vlastní kapsy opravdu není legrace.
ANUITA
Plete se s bonitou – možná proto, že velmi podobně zní. Jde ovšem o úplně něco jiného. Anuitou máme na mysli pravidelnou měsíční splátku úvěru. Jde o částku, kterou budete hradit až do skončení tzv. fixačního období. Nejde jen o samotnou částku zaplacenou za nemovitost (tzv. úmor), ale také o tu, kterou bance zaplatíte navíc (tzv. úrok).
BONITA
Všichni bankovní poradci ji u vás musí posoudit. Klient je přitom dostatečně bonitní, aby mohl splácet svoje závazky. Připravte se tedy na důkladnou sondu do svého soukromí – banka si zjistí veškeré vaše závazky, příjmy, dluhovou historii apod. V úvahu se bere ovšem i váš věk, vzdělání, vyživované osoby (nejčastěji děti), platební morálka nebo aktuální rodinná situace.
DEGRESIVNÍ SPLÁCENÍ
Jde o výraz, označující zajímavý způsob splácení hypotéky. Splátky se v tomto případě zvyšují na začátku úvěru a naopak při jeho konci se snižují. Tyto hypotéky bývají výhodné zejména u žadatelů vyššího věku, u nichž je pravděpodobné, že ke konci zadluženého období budou již pravděpodobně pobírat důchod apod.
DTI (zkratka z anglického Debt To Income)
Další z důležitých klíčových prvků, bez něhož se posuzování hypotéky zkrátka neobejde. Jde o celkové zadlužení žadatele, vztáhnuté v určitém poměru k ročnímu příjmu. Všichni poskytovatelé by se měli řídit doporučením České národní banky, podle níž by hodnota dluhu žadatelů o hypotéku neměla přesáhnout devítinásobek příjmu. Hypotéka tak zpravidla nejde dohromady s žádnou větší půjčkou – pokud tedy právě nevyděláváte jako ředitel ČEZu nebo něčeho podobného
DSTI (zkratka z anglického Debt Service To Income)
Na první pohled to vypadá, že DTI a DSTI lze vzájemně zaměňovat, ale není to tak. DSTI označuje váš osobní poměr mezi měsíčními potažmo ročními výdaji (a to včetně aktuálně plánované hypotéky) vůči vašemu ročnímu příjmu. Opět je tu doporučení z ČNB, podle něhož by parametr DSTI neměl u žádného žadatele o hypotéku přesáhnout 45 %. Nejde o nepřekročitelné pravidlo, ovšem platí, že vyšší míra DSTI bývá povolena jen u velmi mladých a perspektivních osob, u nichž je možné do budoucna počítat se zlepšením finanční situace díky lépe placenému zaměstnání.
FIXACE ÚROKOVÉ SAZBY
A o co jde v tomto případě? Míníme-li fixaci úrokové sazby, pak máme na mysli období, v němž se sjednaná úroková sazba mezi žadatelem o hypotéku a bankou nemůže v žádném směru vychýlit. Banky poskytují fixaci o délce mezi 3-10 lety. Nejenom, že zjistíte, kolik zaplatíte, ale budete mít jistotu, že vám během této doby splátky nijak nenarostou. Banka vám je poté povinna nejméně tři měsíce před koncem fixačního období oznámit novou sazbu. O té můžete bez potíží vyjednávat, případně dostatečně včas převést hypotéku k jiné bance, která vám nabídne výhodnější podmínky. Jde o tzv. refinancování hypotéky, a pokud ho provedete právě v tomto období, nebudete za převod platit vůbec nic. V ostatních situacích je vhodné pohlídat si nejrůznější sankce a pokuty, které by ze strany „mateřské“ banky mohly přijít.
HZL
Jinými slovy hypoteční zástavní list. Jde vlastně o dluhopis, jehož jmenovitá hodnota (a to samozřejmě včetně vypočítaných úroků) je kryta právě pohledávkami z rozličných hypotéčních úvěrů.
KONSTANTNÍ SPLÁCENÍ
Jde o další ze zajímavých způsobů splácení hypotéky. Částka jistiny je po celou dobu konstantní, ovšem výše úroků se díky postupnému splácení uvedené jistiny stále snižuje. Pro klienta to znamená, že každý měsíc splácí trochu jinou částku – zpravidla o něco málo nižší.
LTV (zkratka z anglického Loan To Value)
A máme tu další cizojazyčný pojem. Tentokrát jde o poměr mezi hodnotou nemovitosti (stanovené bankou resp. jejím smluvním poradcem) a výší požadované hypotéky. LTV dnes jen zřídka překračuje 80 (nanejvýše 90) procent. Zbylou část hodnoty nemovitosti musí vždy žadatel uhradit z vlastních zdrojů. Je dobré si pamatovat, že čím vyšší LTV máte, tím vyšší bude také úrok.
p.a.
V dokumentech k hypotéce se vyskytuje tato zkratka velmi často. Tentokrát pochází z latiny a značí „per annum“ což bychom do češtiny přeložili nejlépe výrazem roční. Proto se zkratka p.a. zpravidla nachází za vyjádřením úrokové sazby.
RPSN
Tuhle zkratku asi není třeba blíže představovat, ovšem na druhou stranu to neuškodí. Jde o roční procentní sazbu všech nákladů, spojených se splácením vašeho úvěru. Nejde tedy jen o úrokovou sazbu úvěru, na kterou vás mohou lákat některé stavební spořitelny, protože například číslo 1,8 % vypadá nadprůměrně dobře – ne, jde o celkový součet nákladů včetně nejrůznějších poplatků apod. Právě tímto údajem je třeba se při žádosti o hypotéku řídit. Ničím jiným.
P PLUS
Jde o typ úrokové sazby, jež je utvářena roční sazbou PRIBOR. PRIBOR alias Prague Interbank Offered Rate, což je mezibankovní nabídková úroková sazba, jež platí pro banky na našem trhu (resp. banky si ji poskytují navzájem). Ten má pod palcem ČNB. A P PLUS pak značí součet právě této sazby a odchylky, jež má pro vás připravenou konkrétní banka. Odchylky jsou pevně zafixovány vždy na dobu pěti let.
PROGRRESIVNÍ SPLÁCENÍ
Další možný způsob splácení hypotéky. V tomto případě se během splácení objem vaší splátky zvyšuje. Vždy během celého roku je měsíční splátka vždy poskytována ve stejné výši, ovšem v následujícím období se vždy zvyšuje o předem dohodnutí koeficient růstu.
ÚROKOVÁ SAZBA
A jak se tedy úroková sazba liší od RPSN? Úroková sazba vám říká, jaké procento z dlužné částky je třeba každý rok uhradit. Nehovoří tedy o ničem jiném. O výši nejrůznější poplatků (od vedení účtu až po nejrůznější pojištění) se z ní nic nedozvíte.
VÝROČÍ FIXACE
Jde o datum, během něhož končí sjednaná fixace úrokové sazby. Je důležité pro budoucí refinancování, vyjednávání o lepším úroku apod. Výročí fixace je vždy uvedeno v konkrétní smlouvě o hypotéčním úvěru.
ZAINVESTOVANÝ STAVEBNÍ POZEMEK
Jde o pozemek, k jehož hranici vede zpevněná cesta s přístupem k němu, vodovodní přípojka (lze nahradit např. vlastní studnou), přípojka elektřiny a samozřejmě také kanalizace (v některých případech lze tuto podmínku nahradit vybudováním odpadní jímky).
ŽIVOTNÍ MINIMUM
Nepleťte si tento pojem s oblíbenou sociální dávkou. V případě hypotéky jde o vyjádření nezbytné částky k dosažení zajištění životních potřeb všech jejích členů. Patří sem uhrazení osobních potřeb i náklady na domácnost. I k tomuto pojmu musí banky při vaší žádosti o hypotéku přihlížet.

Další zdroje:


Přečtěte si také…

Další užitečné články, které byste neměli minout